Inleiding
Binnen de taakvelden Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Grondexploitaties en Wonen & Bouwen wordt invulling gegeven aan onze Stedelijke Ontwikkelingsambities. Almelo heeft de ambitie om samen met de markt nieuw te bouwen woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Met marktpartijen heeft de gemeente binnen het Platform Stedelijke Ontwikkeling (PSA) een gezamenlijk dynamisch planningsprogramma opgesteld als stuur op de opgave.
De speerpunten per taakveld voor 2026 volgen hieronder.
Volkshuisvesting & Ruimtelijke Ordening
Veel onderwerpen in dit taakveld vallen samen met de overige taakvelden met betrekking tot Stedelijke Ontwikkeling, waaronder de woningbouwprogrammering(safspraken) en de woondeals gesloten met Provincie en Rijk. In aanvulling daarop worden daarbij onderstaande speerpunten geaccentueerd.
Wet Versterking regie op de volkshuisvesting
Het aangepaste voorstel voor de Wet versterking regie volkshuisvesting is door de Tweede Kamer vastgesteld en wordt na het zomerreces behandeld door de Eerste Kamer. Als deze akkoord gaat, treedt de wet op 1 januari 2026 in werking. Deze wet verplicht gemeenten om een volkshuisvestingsprogramma, een woonzorgvisie en een Huisvestingsverordening met urgentieregeling waarin wordt bepaald welke aandachtsgroepen voorrang krijgen bij de huisvesting en hoe dat geregeld wordt, op te stellen. In de Rijksprogramma’s ‘Een thuis voor iedereen’ en ‘Wonen en Zorg voor ouderen’ is opgenomen dat alle gemeenten een start maken met integrale regionaal afgestemde woonzorgvisies voor alle aandachtsgroepen en ouderen. Hiermee worden de fysieke en sociale opgave van de gemeente met elkaar verbonden.
Begin 2024 is de Regionale woonzorgvisie Twente 2024-2026 vastgesteld. De regionale woonzorgvisie betreft een algemene visie, die een kapstok vormt voor een nog op te stellen lokale woonzorgvisie. De lokale woonzorgvisie wordt onderdeel van de Omgevingsvisie Almelo die 2025/2026 wordt geactualiseerd. Dit is een belangrijke bouwsteen voor het volkshuisvestingsprogramma die parallel daaraan wordt opgesteld. Een volkshuisvestingsprogramma is een plan van de gemeente voor het bouwen van nieuwe woningen, het betaalbaar houden van wonen, het verbeteren van bestaande woningen en het bevorderen van de leefbaarheid. Ook wordt er verkend in welke mate schaarste invloed heeft op de slagingskans van woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding. Indien noodzakelijk wordt de huisvestingsverordening uitgebreid met deze doelgroepen.
Woonwagenstandplaatsen
In het woonwagenbeleid Almelo (2021) is besloten 12 standplaatsen te realiseren verdeeld over meerdere locaties. Hierbij wordt nadrukkelijk aansluiting gezocht bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties in het kader van uitvoeringsagenda stadsontwikkeling.
De uitbreiding van het aantal standplaatsen vindt plaats in Aalanderveld. Ook zien wij mogelijkheden om plaatsen toe te voegen op bestaande locaties. Onderzocht wordt op welke wijze wij dit kunnen realiseren.
De eerste concrete locatie wordt gerealiseerd in de Parkbuurt. Momenteel wordt uitgegaan van 4 standplaatsen per locatie. De inrichting en exploitatie van de standplaatsen wordt gedaan door de woningcorporaties. Er zijn afspraken gemaakt over de kostenverdeling. Het gemeentelijk aandeel is onderdeel van het financieel resultaat Parkbuurt. De kosten van de nog te ontwikkelen locaties, in het vervolg in Aalanderveld, maken onderdeel uit van de nog op te stellen grondexploitatie Aalanderveld.
We werken aan het realiseren van Skaeve Huse, een specifieke woonvorm voor mensen die niet in staat zijn te wonen in een reguliere woonomgeving. Het gaat om het bouwen en exploiteren van 10-15 woningen. Hiervoor zijn onder andere de samenwerking met een zorgverlener nodig, een geschikte locatie en een partij om de woningen te bouwen. In dit proces heeft de gemeenteraad op 24 juni 2025 kaders vastgesteld voor een locatiekeuze.
Particuliere locatieontwikkeling
Alle particuliere initiatieven die bij de gemeente worden ingediend, worden beoordeeld op kansrijkheid via de intaketafel. Bij kansrijke plannen wordt de ruimtelijke procedure voorbereid via een Bopa of het wijzigen van het omgevingsplan. Voor de initiatieven waarvoor leges worden geheven op basis van de legesverordening, wordt in voorkomend geval het kostenverhaalsregime gehanteerd en wordt eventuele nadeelcompensatie verhaald op de initiatiefnemer via een overeenkomst. Op basis van 2023 zijn er 177 particuliere initiatieven (groot en klein) beoordeeld, een beeld dat zich in 2024 heeft geconsolideerd (in lijn met het landelijk beeld). Waar er daarna in 2025 op zichzelf al een toename werd voorzien, zal dit beeld zich op basis van de ingezette versnellingsmaatregelen naar verwachting nog verder versterken.
Realisatiestimulans
De realisatiestimulans is een nieuwe subsidieregeling van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) die gemeenten ondersteunt bij het realiseren van betaalbare woningen.
Gemeenten ontvangen een vaste bijdrage van 7.000 euro (incl. btw) per betaalbare woning waarvan de bouw in het voorgaande kalenderjaar is gestart. Het gaat om sociale huurwoningen, middenhuur en betaalbare koopwoningen onder de 405.000 euro (2025). Er is in totaal ongeveer 2,5 miljard euro beschikbaar.
De subsidie wordt uitgekeerd op basis van het aantal betaalbare woningen waarvan de bouw is gestart in 2025. De uitkering volgt in het najaar van 2026. Gemeenten moeten zelf de start van de bouw registreren. De definitie van “start bouw” en “betaalbaarheid” moet juridisch onderbouwd kunnen worden, bijvoorbeeld via anterieure overeenkomsten of bestemmingsplannen. De regeling is niet projectgebonden, de gemeente ontvangt het geld. De bijdrage is vrij besteedbaar en bedoeld om toekomstige woningbouw te bekostigen. Begin 2026 zal er een voorstel worden gedaan hoe deze middelen kunnen worden ingezet voor wonen.
Deze investeringsagenda willen wij inzetten voor:
- het versnellen van woningbouw op complexe locaties;
- het dekken van plankosten en voorbereidingskosten;
- het ondersteunen van projecten met een hoog aandeel betaalbare woningen;
- het afdekken van onrendabele toppen bij woningbouw binnen de bebouwde kom.
Grondexploitatie (niet bedrijventerreinen)
Vanuit de Uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling neemt de gemeente actieve regie op een aantal prioritaire opgaven, daarnaast worden woningen ontwikkeld via particuliere locatieontwikkeling.
De grote uitdagingen en de variabelen van de opgaven zitten daarbij onder meer in:
- De tijdigheid van de planvorming (onder andere het onherroepelijk zijn van omgevingsplannen en vergunningen);
- Het marktopnamevermogen;
- De financiële haalbaarheid.
Almelo Centraal
Met de Ontwikkelvisie Almelo Centraal is de basis gelegd voor het bouwen van 1.000 tot 2.000 nieuwe woningen, hightech en cultuur rondom een vernieuwd station (kernwaarde Intens). Met daarbinnen een woning voor elke portemonnee (kernwaarde Divers). En dat in een gebied dat draait om stedelijk leven met het landschap om de hoek (kernwaarde Grenzeloos). Met deze visie stuurt Almelo de komende jaren op de gewenste herontwikkeling en kwaliteit van het Spoorzone-gebied. Na vaststelling van de visie, is de uitwerking per ontwikkelgebied (Westerdok, Achter de Molen en Kerkelanden) en stadsproject (Kanaalpark, Laan van de Hoop en Intercityknoop) opgepakt. Eind 2025 worden de uitgewerkte stedenbouwkundige plannen opgeleverd, waarna in 2026 samen met onze partners aan verdere realisatie wordt gewerkt. Onder andere worden in 2026 de omgevingsplannen voor de eerste fases van Westerdok en Achter de Molen opgeleverd. En worden diverse tenders voorbereid. Maar het blijft niet alleen bij voorbereiding. Zo wordt er in 2026 ook al gebouwd. Denk bijvoorbeeld aan de verdere realisatie van de nieuwe rechtbank en de bouw van circa 90 woningen en appartementen in Kerkelanden.
Binnenstad
Voor de binnenstad is in 2025 ingezet op een aantal sporen. In het Groot Gravenkwartier is verder gewerkt aan transformatie van winkelpanden en herinrichting van de openbare ruimte. Er wordt onder andere uitvoering gegeven aan de ontvangen subsidie Startbouwimpuls vanuit het Rijk om de transformatie van winkelpanden naar woningen mogelijk te maken en aan de subsidie Impulsaanpak Winkelgebieden toegekend voor de realisatie van woningbouw op een drietal locaties binnen het Groot Gravenkwartier, de herinrichting van de Hagengracht en een nieuwe voorgevel voor het Hofkeshuis. In 2026 wordt verder uitvoering gegeven aan de verkregen subsidie met onder andere start realisatie bouwplot Hagengracht en aanbesteding ontwerp Hagengracht. In 2026 wordt verder met diverse eigenaren gesproken over transformatie dan wel opknappen van panden in dit deel van de Grotestraat.
Voor de openbare ruimte van de binnenstad zijn, in vervolg op de herinrichting van Grotestraat Noord, uitgangspunten geformuleerd in 2025, en deze worden vervolgens vertaald naar een Visie Openbare Ruimte Binnenstad (VORB). In de Visie is ook een fasering en kostenraming per fase opgenomen. Na goedkeuring wordt in 2026 uitvoering gegeven aan de eerste fase van de herinrichting van de binnenstad. Dit betekent het selecteren van een bureau om voor de eerste fase een ontwerp op te stellen.
Voor de Stadskade zijn de eerder geformuleerde uitgangspunten nader uitgewerkt in een programma van eisen en wordt vervolgens een stedenbouwkundig plan inclusief financiële consequenties opgesteld. Het stedenbouwkundig plan is eind 2025 ter besluitvorming aangeboden.
In 2026 zal na goedkeuring gestart worden met een gefaseerde en plot gerichte aanpak. De aanpak zal per plot verschillen, naar gelang eigendom en type ontwikkeling.
Er wordt integraal ingezet op het beter faciliteren van (bewaakt) fietsparkeren in de binnenstad. De gemeenteraad heeft in november 2024 ruim 1 miljoen euro beschikbaar gesteld voor een pilot van twee jaar om het fietsparkeren in de binnenstad te verbeteren. Deze investering maakt veilig en gebruiksvriendelijk fietsparkeren mogelijk en wordt gecombineerd met aanpassingen in de openbare ruimte, betere communicatie over fietsparkeermogelijkheden en intensievere handhaving. In 2026 wordt verder uitvoering gegeven aan de pilot. Concreet betekent dit nog uitvoering aan inrichting openbare ruimte en start pilot P9.
De mogelijkheid om gratis de auto, voor de eerste twee uren op donderdag, vrijdag en zaterdag te parkeren zetten we voort in 2026.
De inzet van het Stimuleringsfonds bestaande uit de gevelsubsidie, het transformatiefonds, de vestigingssubsidie, de verplaatsingssubsidie en de startsubsidie wordt in 2026 voortgezet.
Cruciaal is de verlenging van de Bedrijven Investering Zone Ondernemers Binnenstad (BIZ). Er zal in 2026 een stemming worden georganiseerd onder alle ondernemers in de binnenstad met als doel een verlenging voor de periode van vijf jaar. Een BIZ is belangrijk omdat het staat voor een goede organisatiestructuur met uitvoeringskracht en een doordacht en breed gedragen actieprogramma.
In 2026 zal verder onderzoek verricht worden naar een nieuwe overlegstructuur van het binnenstadmanagement als onderdeel van de Koers Binnenstad.
Om de wijziging van het omgevingsplan voor de Binnenstad voor te bereiden, is een voorbereidingsbesluit genomen. De detailhandelsvisie en de terrassenvisie zijn ter besluitvorming voorgelegd. Het is nog te prematuur om een volwaardig omgevingsplan op te stellen (landelijk verschijnsel), waardoor uitvoering wordt gegeven aan TAM-omgevingsplannen.
Dit zijn redenen dat er nogmaals een voorbereidingsbesluit wordt genomen en in 2026 zal hier uitvoering aan worden gegeven. Hiermee is rekening gehouden in de middelen binnenstad.
Nieuwe woonlocaties en woningbouw op ontwikkellocaties
De gebiedsvisies Aalanderveld, Aadorp en Bornerbroek zijn in 2025 afgerond en vastgesteld. Bij de vaststelling is voorbereidingskrediet verkregen voor de integrale begeleiding van de uitwerking van de gebiedsvisies in 2026. Afhankelijk van de gemeentelijke grondpositie(s) worden stedenbouwkundige (deel-)plannen binnen de gebiedsvisies in eigen beheer of door grondeigenaren uitgewerkt. In dit laatste geval zullen overeenkomsten worden opgesteld waarin afspraken worden vastgelegd over onder andere kostenverhaal en eisen openbare ruimte.
In het kader van het gevestigde voorkeursrecht zijn door de gemeente al eerste aankopen gedaan voor de gebiedsvisie Aadorp en Aalanderveld. In 2026 zal gestart gaan worden met de eerste verkenningen/onderzoeken van in de gebiedsvisie Aadorp benoemde woningbouwlocaties.
In 2025 is besloten om de gebiedsvisie Leemslagen tijdelijk stop te zetten, als gevolg van twee grote ruimtelijke ontwikkelingen bij deze locatie. Het betreft de inpassing van het TenneT verdeelstation en de mogelijke realisatie van twee windturbines bij de aansluiting A35/N36 in de gemeente Wierden.
Deze ontwikkelingen hebben grote invloed op de ontwikkeling van Leemslagen en de woningbouwlocaties. Afhankelijk van de besluitvorming rond deze twee ontwikkelingen kan de uitwerking van Leemslagen te zijner tijd worden hervat.
Overige opgaven
Het project Almelo Noordoost is een uitleggebied voor woningbouw en bevindt zich grotendeels in de uitvoeringsfase. Het betreft hier een project voor vooral vrijstaande woningen op relatief grote kavels. Binnen dit gebied bevindt zich ook een woningbouwproject voor particulier opdrachtgeverschap “CPO Hof Markgraven”.
Het geldende omgevingsplan is op 14 april 2010 onherroepelijk geworden. De grondexploitatie is sindsdien ook geactiveerd. De verkoop van het aantal bouwkavels verloopt volgens planning grondexploitatie. De verkoop van grote kavels (> 800 m 2 ) blijft wel achter bij de verkoop van de kleinere kavels. Sinds medio 2025 worden grote kavels daarom ook op Funda te koop aangeboden, met als doel om de verkoop van de grote kavels hiermee te stimuleren.
Het uitleggebied Parkbuurt is, als onderdeel van Aalanderveld, in 2024 na een tenderprocedure verkocht aan een ontwikkelaar. Deze nieuwe wijk bevindt zich in een groene omgeving nabij de Bleskolk met ruimte voor 131 woningen van verschillende typologieën (rij- en hoekwoningen, 2-kappers, levensloopbestendige, appartementen en vrijstaand). In 2025 is gestart met het bouwrijp maken van de eerste fase (woonvelden) en de ontsluitingsweg. De start van de bouw van de eerste woningen (zuidelijke woonvelden) vond plaats in het najaar van 2025 en deze zullen in 2026 gereed zijn. In 2026 zullen deze woonvelden vervolgens woonrijp worden gemaakt en zullen de eerste bewoners hier gaan wonen. Begin 2026 zullen de werkzaamheden voor het bouwrijp maken voor de overige woonvelden ook gereed zijn. De verschillende typologieën woningen in deze (noordelijke) woonvelden zullen in de verkoop gaan zodat in 2026 een continue bouwstroom zal plaatsvinden van de verschillende woningen. In het zuidelijkste veld zijn de woonwagenstandplaatsen gereed en zullen de 4 woonwagens worden geplaatst (nadat de omgevingsvergunning procedure is doorlopen).
Grondexploitatie (bedrijventerreinen)
XL Businesspark 2
Op 4 februari 2025 is het omgevingsplan (inclusief MER en GREX) van XL Businesspark 2 door de raad vastgesteld. In 2025 werd gewerkt aan het afhandelen van de beroepschriften, aan het verwerven van gronden (binnen de grondbeleidsstrategie zoals met de raad afgestemd), aan het behalen van het BREEAM ‘excellent‘-certificaat en aan het bepalen van de wijze van samenwerken met andere partners, zoals de andere betrokken gemeenten. Daarnaast wordt intensief gewerkt aan het vinden van een oplossing voor de stikstofproblematiek en de netcongestie. Op die manier worden belangrijke stappen gezet richting de uitvoeringsfase. De financiële kaders voor deze werkzaamheden zijn op 4 februari 2025 door de raad vastgelegd bij de besluitvorming over de GREX waarbij de eerste jaarschijf ter grootte van 11,594 miljoen euro ter beschikking is gesteld.
Wonen en bouwen
Herstructureringsopgaven
Zoals opgenomen in de Uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling is voor de prioritaire wijken Kerkelanden, Ossenkoppelerhoek en Nieuwstraatkwartier een streefbeeld opgesteld, gevolgd door een programmatische wijkaanpak op meerdere thema’s waaronder herstructurering. Voor Kerkelanden en een groot deel van Nieuwstraatkwartier geldt dat deze deel uitmaken van de spoorzone en er een streefbeeld is ontwikkeld binnen de visie Almelo Centraal.
Voor Ossenkoppelerhoek ligt dat streefbeeld deels verankerd in de strategische doelen voor herstructurering. In 2025 is het voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld en is gestart met de Ontwikkelvisie voor Ossenkoppelerhoek. De planning is om deze visie in de eerste helft 2026 vast te laten stellen door de raad. In 2026 zal op basis van de visie, een nadere uitwerking van een aantal prioritaire opgaven plaatsvinden. Deze zijn een tweetal herstructureringslocaties, Boomplaats en Jan Vermeer en Jan Steenstraat, een gebiedsontwikkeling ‘Scharnierkwartier’ en de bouw van een IKC aan de Jacob van Campenstraat.
De samenwerkingspartners pakken een actieve rol in bovengenoemde kansen en opgaven, omdat:
- Binnen de buurt Boomplaats de sociale opgave van onder andere overlast urgent is;
- Binnen het ‘Scharnierkwartier’ verschillende locaties al vrij zijn of op korte termijn vrij komen voor ontwikkeling en de fysieke ontwikkeling een belangrijke impuls kan zijn voor sociale herstructurering van Ossenkoppelerhoek (alsook in verbinding met Nieuwstraatkwartier);
- De genoemde locaties aan de Jan Vermeerstraat en Jan Steenstraat liggen braak en ontwikkeling kan een goede impuls kunnen vormen voor de stadsbrede afspraken tussen de gemeente en woningcorporaties om de stad meer in balans te brengen.
Bij het concretiseren van kansen en opgaven in projecten en activiteiten wordt er ook gekeken naar mogelijke koppelkansen, zoals geplande infrawerkzaamheden en de verduurzamingsopgave die tevens kan helpen bij de sociale opgave.